1. 导语
近年来，新州楼花市场接连遭遇多起重创，从墙体开裂到排水缺陷，从“货不对板”到烂尾跑路，大量的时间、金钱、公共资源都砸在解决纠纷和善后工作上，开发商遭到各种质疑，买家感到孤立无助，一时之间，买卖双方关系空前紧张。
为了创建更加透明和健康的市场环境，保护楼花买家的权利，2019年10月25日，《不动产转让（土地出售）修正案 2019》（Conveyancing (Sale of Land) Amendment Regulation 2019）正式出台，该修正案扩大了开发商的信息披露义务，增加了买家撤销合同和索赔的机会，从立法层面上加强了对买家的保护力度。
该修正案从本月1日开始已经正式生效，针对2019年12月1日当天及以后的签约的居住型楼花。因此，工业用地、商业房产、二手房买卖不受影响。
2. 开发商对楼花的信息披露义务加强、力度加大
- 披露哪些信息？
新法要求开发商必须在售房合同中附上信息披露声明（Disclosure Statement ），披露内容大致包括：楼花的位置、地块编号、面积、内部设施清单、物业管理规定草案、管理文件草案、户型图和分层住房设计图纸，社区规划设计图纸（如适用）、区域设计图纸（如适用）、该土地已经存在的相关权益S88B文件和未来可能存在的土地权益（比如地役权、土地用益权、土地使用限制等）等信息。
- 车库和储物间信息需要提前披露吗？
通常情况下，合同中需要明确约定楼花是否包括车库和储物间，如果包括，具体的数量是几个；但，车库的具体位置、具体面积不属于依法必须披露的范畴。
- 谁来准备和完成这个披露文件？
开发商需要联系专门的注册检验师进行检查和准备；披露标准必须从根本上满足《不动产法1900》（Real Property Act 1900）的相关规定。
- 不按要求信息披露的法律后果是什么？
以上披露内容能体现房产的现状、性质、位置、用途、限制、发展等信息，在很大程度上影响着买家的购买决定，与买家利益息息相关。如果开发商不按法律规定在买家签署合同前进行披露，买家有权在签约后撤销合同，拿回定金。
（图片来源：Conveyancing Act 1919）
3. 开发商必须更正错误的披露信息，并就重大变化事项通知买家
- 开发商修改原披露信息
- 哪些“特定内容(Material Particular)”是开发商必须通知我的？
主要是对买家使用和享有该楼花产生（或大概率产生）不利影响的内容，比如：楼花图纸变更、楼花物业管理规定变更、土地上相关权益的变更、内部设施变更等；
相反地，地块对应的数字编号、街道名字、停车位和储藏间位置变化等信息发生变更不属于这个“特定”的范畴；另外，合同本身已有约定的变更，也不属于这个“特定”的范畴。
- 买家在收到变更通知(Notice of Changes)后，可以选择：
- 买家有权在合同日期后的14天内撤销合同，拿回定金；
- 如果买家选择继续履行合同，则可以在14天内向开发商索赔，索赔金额最多为合同总价的2%；在这种情况下，原购房合同视为已经按照变更通知的内容完成了更新，合同依然有效。双方协商一致的赔付金额将在交房的时候从应交房款中直接扣除，或者继续存在信托账户中等待后续分配。
- 双方经协商达成约定，如果不能达成一致，可就争议内容提交仲裁。
（图片来源：Conveyancing (Sale of Land) Amendment Regulation 2019）
- 交房21天前，开发商需送达注册图纸和文件
开发商必须在交房日期21天之前，将注册图纸和文件送达买家或买家律师。如果这些文件存在在特定内容（Material Particular）的变化，买家依然拥有14天的撤销合同或索赔的权利。
请注意，开发商一般是通过律师直接发给买家的律师，再由买家律师联系买家。因此，将您的最佳联系方式，包括电话、邮箱，留给您的律师是非常有重要的。
（图片来源：Conveyancing Act 1919）
- 我该怎么通知开发商撤销合同或者要求索赔
首先咨询您的律师，专业的建议将有助于您在最大程度上达到预期结果。不论是撤销合同还是要求索赔，您都需要委托律师在指定时间内向开发商或者开发商律师送达正式的书面通知。尤其是在索赔通知中，买家需要写明：索赔的决定、索赔的金额、如果买家早知道这些变化/错误信息将不会购买房产的原因、这些变化/错误对买家带来的损害。
4. 楼花购房冷静期从5个工作日延长到10个工作日
（图片来源：New Cooling Off Notice: https://www.lawsociety.com.au/sites/default/files/2019-10/new%20cooling%20off%20notice.pdf）