澳洲4月1日起两年内禁止外国人购买二手房

1.导语

澳大利亚联邦工党宣布，从2024年4月1日起，为缓解住房市场压力，将对外国投资者购买澳大利亚二手住房（不包括新房、空地和期房）实施为期两年的禁令，并在两年后审查是否延长。这一政策的推出，使得本已受限的海外买家购房渠道进一步收紧，临时居民即便因工作或学习而居住在澳洲，也将在2025年4月1日至2027年3月31日期间被禁止购买二手房。

然而，根据2022-23财年数据，外国购房者在澳大利亚的购房比例微乎其微，总计购买了5360套住房，总价值49亿澳元，仅占总销售量的1%。其中，二手房交易量更少，仅占所有购买房产的三分之一。维多利亚州和昆士兰州的交易量最高，分别为458套和403套，新南威尔士州仅165套，南澳大利亚州313套。显然，海外买家对房市的影响远没有公众想象的那么大。

那么，这一新政究竟能否有效缓解住房市场压力，还是只是政治上的权宜之计？让我们一探究竟。

2. 新政具体内容

澳洲政府此次颁布的新规主要包括以下几个方面：两年内禁止外国人和临时居民购买澳洲现房

• 外国人和临时居民被禁止购买澳大利亚已建成的房产；
• 禁令自2025年4月1日起至2027年3月31日，政府将在此期间审查政策，决定是否延长或永久实施；

• 严厉打击囤积住房用地的外国投资者，并投入890万澳币用于审计外国人“囤地不建”的现象。

加强购房资格审核

• 澳洲外国投资审查委员会（FIRB）将加强审核，确保外国买家符合规定；

• 违规购房的房产将面临强制出售，并可能被处以高额罚款。

增加本地购房者支持政策

• 计划推出一系列措施，帮助首次置业者更容易进入房地产市场；
• 考虑提高本地居民的购房补助和税收优惠政策。

 

3. 何为新房

根据澳大利亚的外国投资法规，新房（New Dwelling）通常指：新建住宅（New Residential Dwelling）：

• 在住宅用地上新建、正在建造或已建成的住房。
• 该住房未曾作为住宅出售过。
• 从未被任何人占用过，或在楼花开发时被售卖但未被任何人占用超过12个月的房子 (通常以产权变更作为认定依据)

限制条件：

• 外国买家不得购买单独建造的新房，如果该新房是用来替换已拆除的原有住宅（即1对1替换）。

关于“新房”（New Dwelling）的具体定义和适用条件，请参考澳大利亚税务局（ATO）官方网站的相关规定：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/foreign-investment-in-australia/residential-property-application-for-foreign-investors

举例说明1：

小明是一位海外投资者，看上一处房产，想要购买。这个房产是房主购买的一处旧房，房主将此旧房推倒后重建了一栋房子。房主及任何人在过去12月内都没有在里面住过，按照以上澳洲对于新房的定义，此房产不算是新房，所以小明无法购买。

但是，如果房主把购置来的旧房推倒重建为两幢以上的排屋，即可视为新房，因为这样增加了全澳房产的供应量，小明作为外国人就可以购买。

举例说明2：

买家A买了个楼花转让给买家B，合同上的卖家若是开发商则可认定为新房。但合同上的卖家若为A，那么这个房子则是二手房。就算A仅拥有过这个房子一秒钟，这个房子也属于二手房，在地契上A永远都为第一任业主。

4. 受影响的群体

该政策覆盖的外国人是指非澳洲国籍（Australian Citizenship）或没有澳洲永居权（PR）的自然人，或由外国人实际控股的公司（Company）或信托基金（Trust）。包括学生签证（subclass 500）、毕业生工作签证（subclass 485）、雇主担保工作签证（subclass 482、subclass 457）及其他临时居留签证持有者。这意味着，若2025年4月1日后您仍为外国人，将无法购置已建成的房产。但需注意，新建房产或期房不受此限制。这对于计划在澳大利亚定居并长期投资房产的外籍人士而言，无疑是一次沉重打击。

5. 各州海外购房者附加税调整历史

观察上图可知，澳大利亚各州对海外购房者的附加税（包括印花税和土地附加税）在过去几年持续上调，外国投资者在购置二手房方面早已面临诸多限制，如高昂的购房申请费、严格的自住要求，以及签证到期后半年内需强制出售等。正因如此，许多海外买家本就更倾向于购买新房。新政的出台看似严厉，但实际上对市场的影响可能有限，而通过此举缓解住房短缺问题，效果或许也只是“杯水车薪”。

限制临时居民购买二手房的政策更像是一种政治姿态，而非真正有效的市场调控手段。澳大利亚住房市场的问题核心在于供应短缺、土地开发限制和建筑成本上涨，而非外国买家推高房价。要真正缓解住房压力，政府需要更积极地推动住房供应政策，如增加土地释放、鼓励新房建设、提供税收优惠等，而不是仅仅通过限制外国买家来做表面文章

6. 新政应对之策

尽管政策收紧，外国人和临时居民仍可通过以下方式进入澳洲房地产市场：

• 购买新建住宅或尚未竣工的期房；
• 通过合伙方式购房，例如与澳洲公民或永久居民共同投资（需确保合伙协议合法有效）；
• 尽快行动：距离新政策生效仅剩一个多月，计划购房的投资者应抓住机会，以避免错失良机。

7. 结束语

澳洲政府此番政策调整，表面上是为了解决住房供应问题，实则更具政治考量。通过限制临时居民购买二手房，政府希望向选民传递“优先保障本地购房者权益”的信号。然而，数据显示，外国买家在房市中的占比微乎其微，这一措施究竟能带来多少实质性影响，仍值得商榷。单纯依赖限制外资购房，恐怕难以真正缓解住房压力，反而可能在短期内扰乱市场预期，影响房产交易的流动性。从根本上解决住房紧缺问题，政府应将目光放在提升基础设施建设、加快新房审批流程、增加土地供应和优化租赁市场等方面，而非仅凭限制海外买家购房来寻求短期效果。合理引导开发商增加中低价位房源、改善公共交通和城市规划，以提高整体住房可负担性，才是解决住房问题的关键。对于有意在澳洲投资房产的海外买家而言，此次政策调整无疑带来了新的挑战。在政策尚未收紧前，应尽快调整投资策略，把握政策窗口期，合理布局购房规划，以最大程度降低政策不确定性带来的影响。同时，也可考虑通过购置新建住宅或期房等合规方式进入市场，确保投资的长期稳定性。