新州土地税须知 | 明明没有土地税,却收到了土地税账单!

导语

在新南威尔士州,土地税主要包含两个类别,一是“土地税”(Land Tax),二是”土地税附加税”(Land Tax Surcharge)。从字面上看,土地税附加税似乎是附属于土地税而存在的,实则不然,二者相对独立,不可混为一谈。

有意思的事情是,有可能一个人完全不需要缴纳土地税却必须缴纳土地税附加税。这到底是为什么呢?我到底需要缴纳哪种税,何时缴税,缴多少,怎么缴呢?考虑到不少的新老移民和海外置业人士都存在这类似的疑惑,我们就借此与大家分享一下当前的新州土地税和土地附加税的相关政策。

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何为土地税(Land Tax)?

顾名思义,土地税 (Land Tax) 是政府每年向土地拥有者,按其所拥有的土地价值征收的一种税项。

土地税由各州和领地各自管理和征收,有一定的相似性,也存在一些差异。就新南威尔士州而言,土地税主要看土地的的应征税价值和用途。

土地的用途比较好理解,常见的种类无非是自住、商用和农用地。但是“土地的应征税价值”就比较抽象了。应征税价值既不是土地本身当前的市场价值,也不是土地上所建房产的价值,而是土地所有者除了免税情形(详情见下表)之外的土地的评估价值。这个评估价是由政府统一评估的。 业主可以根据自身的情况, 来决定是否需要缴纳土地税。

然而, 并非每一个业主 / 土地拥有者都要缴纳土地税。

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 什么人可以免缴土地税?

就新南威尔士州而言, 如果是属于自住房 (Principal Place of Residence), 也就是你的住家 (Your Home), 该物业是不需要缴纳土地税。 但请注意, 每一个家庭或者个人只能有一个主要居住地。

除此之外, 作为主要生产用地的农场,可以免缴土地税。

还有, 如果您拥有(或共同拥有)多处房产,但土地应税价值的总和低于起征点,您也无需缴纳土地税;(2019年的起征点为合计的土地价值达到$692,000,请注意该起征点可能每年会有变化)。

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什么情形必须缴纳土地税?

除以上不需要缴纳土地税的情况之外,如果您持有(或共同持有)下列房产且对应的土地应税价值总和高于政府规定的起征点 ($69.2万),那么您就有可能需要缴纳土地税。

·         空地,包括空置的农村用地

·         已建房(公寓、住宅、单元房)用地

·         度假房

·         投资类地产

·         公司管理性质的地产

·         居住性、商业或工业用地,包括车库

·         商业地产,比如工厂、商铺和仓库

·         从政府和地方政府租赁的地块

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土地税计算标准

土地税的税率起征点每年都会有变化,2019纳税年起征点和税率如下:

起征点 税率 基础税收
一般土地税起征点 $692,000 1.6% $100
高额土地税起征点 $4,231,000 2% $56,724
特殊信托起征点 $0 1.6% or 2%* $0
例如: 2018年12月31日的土地评估价值如果为$2,000,000,则2019纳税年度的土地税 (一般土地税) = ($2,000,000 – $692,000)*1.6% + $100 = $21,028。
值得注意的是, 不同价值的物业, 政府征收地税的税率可能是不同的。

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其他土地税减免情形

如果您拥有的房产是寄宿公寓、低成本公寓、住宅和房车公园、退休村、初级生产用地、托儿中心等,您也有可能可以申请土地税减免。

综上所述,是否缴纳土地税和缴纳的标准因人而异,这主要看您的土地用途和土地价值。您无需对您的主要居所 (Principal Place of Residence / Your Home) 缴纳土地税。 但是,除你本人的自住房可以免缴土地税以外, 如果您拥有的土地应征税价值总和达到或者高于起征点(即$692,000)您将需要缴纳土地税。

在个别情况下, 一个人拥有的物业的土地价值并未超过地税起征点,但却收到了土地税缴税通知单,这是怎么回事呢?很可能, 在这种情形下,这位土地所有人收到的不是一般性的土地税缴税账单,而是土地税附加税(Land Tax Surcharge)的账单。

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什么人需要缴纳土地税附加税(Land Tax Surcharge)?

自2016年6月21日起,新南威尔士州政府,除了征收上面提到的一般性土地税之外,海外人士如果购置新南威尔士州居住性房产还有可能缴纳土地税附加税Land Tax Surcharge。

“海外人士”均需缴纳土地税附加税,包括:

a)     如果买家是个人,即:

–      不满足200天居住要求的澳洲永居签证(PR)或者新西兰444签证持有人,

–      其他工作签证、学生签证、访客签证、过桥签证等临时签证的持有人;甚至是不持有澳洲签证的人视为海外人士;

b)     如果买家是公司,即:

–       由海外个人、公司或政府持有实质性权益(超过或者等于20%)的公司;

–       由两个或两个以上的海外个人、公司或政府合计持有实质性权益(超过或等于40%)的公司;

c)     如果买家通过信托形式进行购买,即:

–       由海外个人、公司或政府持有的实质性权益(超过或者等于20%)的信托受托人;

–       有两个或两个以上的海外个人、公司或政府合计持有实质性权益(超过或等于40%)的信托受托人、外国政府、外国政府投资者、海外有限合伙的普通合伙人以及符合2015年FAT规定的其他人。

除以上提及海外人士以外, 澳洲公民, 以及在同一个日历年 (1月1日至12月31日)度内, 在澳洲累计住满200天的澳洲永居签证(PR)和新西兰444签证持有人无需缴纳土地附加税。

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土地税附加税(Land Tax Surcharge)税率如何计算?

土地税附加税(Land Tax Surcharge)没有免税门槛, 这一点和土地税不同。 同时, 如果同一个物业, 有两个或者两个以上的拥有人, 由于其拥有者的签证身份不同, 其土地税附加税的义务也有所不同。

 

–   土地税附加税没有免税门槛,从2018年1月1日开始附加税率为2%;比如,在2018年12月31日某土地评估价值为$5,000,000,那么2019纳税年度的附加税=$5,000,000 * 2%=$100,000。

 

–   如果您和别人共同购买的房产且您只占其中50%,那么您只需缴纳您所占比例的土地价值的附加税;而不是整个房产;

 

与土地税一样,有些人同样可以获得土地税附加税Land Tax Surcharge的豁免, 这些人包括:

 

–   从2018年开始,如果澳洲永居、持有444签证的新西兰公民、持有配偶临时签证(子类别为309或820)的签证持有人能在一个日历年中在自己的主要居所中持续住满200天,那么您有不需要对自己的主要居所支付附加税;但您必须在每年的3月31日前完成申报;

 

–   此外,如果您的土地是用于寄宿公寓、低成本住宅、住宿公园、退休村、初级生产用地、托儿中心等,也有机会申请附加税减免。

 

总之, 土地附加税 (Land Tax Surcharge)主要针对持有居住性房产的海外人士,没有起征点,政府一律按照土地价值的2% 来征收。土地拥有者的国籍变化、签证类别变化以及在澳洲居住时的长短等都是影响缴纳土地附加税的因素。建议在新州持有物业的人士, 向专业人士了解更详细的相关法律和义务, 以减少不必要的经济损失。

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Q & A

Q1: 为什么你提到的都是 “土地价值” 而不是房产价值?我怎么知道土地价值是多少呢?

A: 土地税是看土地的价值(Land Value),而不是购房合同金额或房产当前的市场价值。想要知道自己是否需要交纳土地税以及具体应缴金额,最简单快捷的办法就是您将名下房产及时地告诉税局,将这个复杂的评测工作交给政府来完成。如果您需要缴纳土地税和/或土地税附加税,税局会在来年年初给您发缴税通知单,缴税金额和信息一目了然。

Q2: 我怎么将房产信息上报税局呢?

A:一共有两步:第1步:预申报 https://www.apps08.osr.nsw.gov.au/customer_service/forms/landtax;第2步:正式申报https://www.apps07.osr.nsw.gov.au/mars-online/pages/landTax/。以后您再买进卖出房产,就可以直接重复第2步。

Q3: 我不缴纳或者不按时缴纳地税有什么后果吗?

A:未缴纳的土地税会逐年累计,还有可能产生罚金,甚至成为您的不良缴税记录。同时,土地税跟随土地本身而非跟随个人,也就意味着如果您购买了一套没有结清土地税的房产,切记要求卖家在交房前结清土地税,否则,交房后您将成为有义务结清土地税的人。

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结束语

对于拥有物业的人来说, 土地税和土地附加税是经常要面对的问题, 这其中除了了解必要的法律法规以外, 业主还需要会计师和律师的指导和配合。 每个人的居民身份, 财务情形不同, 纳税的责任和数额也会不同。 以上谈及的新州土地税和土地附加税信息,希望能在实际的层面上解答大家的疑惑。

对于海外人士来说, 在新州置业还必须考虑 另外一个问题是物业空置费 (Vacancy Fee), 如果每年在澳洲居住时间累计不能达到183天,又不能满足其它豁免条款,每年还必须交给政府一笔可观的物业空置费。 有关空置费的法律问题, 敬请关注约翰资讯微信公众号信息。

由于每个人的具体情况不一样,如果您的“身份”最近发生了变更因此不清楚自己是否需要缴纳土地税或者土地附加税;或者您不清楚自己当前已有的房产是否需要缴纳土地税及附加税;或者您正在考虑买房但对土地税的不甚了解,请及时与我们联系。约翰资讯律师事务所关注的是您的切身利益,期待成为广大读者在日常生活和工作中值得信赖的朋友和法律卫士。本文仅是作者的解读和个人观点, 不构成任何法律意见和建议。